ВС: залоговый банк обязан вернуть покупателю выручку после расторжения договора купли-продажи на банкротных торгах

Гражданин купил квартиру должника-банкрота на торгах и полностью оплатил ее, но зарегистрировать право не смог: на квартиру был наложен арест по уголовному делу, о котором в документах торгов не сообщалось. Договор расторгли. Большую часть выручки, около 6,8 млн руб., к этому моменту уже получил залоговый кредитор — АО «Россельхозбанк». Суды первой и апелляционной инстанций взыскали деньги раздельно: с банка — то, что получил банк, с должника — остаток. Суд округа взыскал всю сумму с должника. ВС отменил постановление округа: после расторжения договора основания для удержания денег отпали, и залоговый кредитор обязан вернуть полученное как неосновательное обогащение. Решения первой и апелляционной инстанций оставлены в силе.

Что произошло

Квартира, заложенная в пользу банка, продана на торгах в деле о банкротстве гражданина в марте 2023 года за 7,8 млн руб. Регистрацию перехода права приостановили из-за ареста, наложенного в рамках уголовного дела. Арест не был снят. В положении о продаже и в сообщении о торгах обременение не указывалось. Покупатель потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги: с банка — полученные им 6,8 млн руб., с должника — около 1 млн руб.

Почему суд принял такое решение

• При расторжении договора к стороне, получившей исполнение без встречного предоставления, применяются правила о неосновательном обогащении (пункт 4 статьи 453 ГК РФ).
• По Закону о банкротстве (пункт 2 статьи 138, пункт 5 статьи 213.27) залоговый кредитор получает деньги напрямую из выручки от продажи залога. Поэтому требование покупателя охватывает и деньги, перечисленные банку.
• После расторжения договора основания для удержания этих денег отпали.
• Покупатель заявил требования к банку и к должнику раздельно, в пределах полученного каждым. Взыскав всю сумму с должника, суд округа фактически заменил ответчика, что в кассации недопустимо.

Практическое значение

Получение выручки от реализации залога в банкротстве не окончательно: если договор с покупателем расторгнут, залоговому кредитору придется вернуть полученное. Для покупателей это означает возможность требовать деньги напрямую с кредитора, а не только из конкурсной массы, где шансы на возврат ниже.

Что рекомендуется сделать

1. Кредиторам — до торгов проверять аресты и обременения предмета залога.
2. Покупателям — проверять предмет торгов, а при расторжении договора предъявлять требования к каждому получателю денег раздельно.
3. Финансовым управляющим — раскрывать известные обременения в сообщении о торгах.

Комментарий НИП

ВС распределил риск неудачных торгов на тех, кто фактически получил деньги покупателя. Позиция защищает добросовестных покупателей на банкротных торгах и повышает требования к залоговым кредиторам при проверке предмета залога.

Источники

— Определение СКЭС ВС РФ от 23.10.2026 № 305-ЭС26-5974 по делу № А40-213109/2021

Чем мы можем помочь

Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и Партнеры» оказывает услуги по сопровождению процедур банкротства, включая участие в торгах, защиту прав покупателей и кредиторов, взыскание денежных средств и представление интересов в арбитражных судах.

Тел.: +7 (495) 649-87-12
Email: info@nplaw.ru