ВС РФ разъяснил, когда дольщик вправе взыскать с застройщика расходы на аренду жилья

Верховный суд РФ сформировал важную правовую позицию по спорам о взыскании с застройщиков расходов на наем жилья при нарушении срока передачи объекта долевого строительства. Суд указал, в каких случаях такие расходы могут квалифицироваться как убытки, подлежащие возмещению.

Фабула спора

Гражданка, зарегистрированная в Рязанской области, фактически проживала и работала в подмосковном Дмитрове. В этом же городе она заключила договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать ей однокомнатную квартиру площадью 38,9 кв. м в установленный договором срок.

На период строительства женщина арендовала жилье в Дмитрове. Однако застройщик допустил просрочку передачи объекта более чем на год, в связи с чем дольщица была вынуждена продолжать нести расходы на наем жилого помещения.

Получив ключи от квартиры, она обратилась в суд с иском о взыскании:

• неустойки за нарушение срока передачи объекта,
• убытков в виде расходов на аренду жилья,
• компенсации морального вреда,
• штрафа в размере 50% от присужденной суммы как потребительской санкции.

Позиция судов нижестоящих инстанций

Суд первой инстанции признал факт нарушения застройщиком договорных обязательств и указал, что расходы на аренду жилья находятся в причинно-следственной связи с просрочкой передачи квартиры. Сославшись на ст. 15 ГК РФ, суд удовлетворил требования частично, снизив размер неустойки, морального вреда и штрафа, но признав право истца на компенсацию убытков.

Апелляционный суд с этой позицией не согласился. Он указал, что истец не доказала невозможность проживания по месту регистрации в Рязанской области, а потому расходы на аренду жилья носят характер ее личного выбора и не находятся в причинно-следственной связи с нарушением застройщика. В удовлетворении требований о взыскании убытков было отказано.

Кассационная инстанция поддержала выводы апелляции.

Выводы Верховного суда

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила судебные акты апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.

ВС указал, что:

· застройщик принял на себя обязательство передать дольщице квартиру в определенный договором срок, однако нарушил его более чем на год;

· дольщице должна была быть передана квартира, пригодная для проживания и не требующая дополнительных работ, что позволяло ей сразу переехать;

· истец фактически проживала и работала в Московской области, при этом иного жилья в этом регионе не имела;

· место регистрации само по себе не свидетельствует о возможности фактического проживания там без несения дополнительных затрат.

При таких обстоятельствах расходы на аренду жилья обусловлены именно нарушением застройщиком срока передачи объекта и подлежат возмещению как убытки в смысле ст. 15 ГК РФ.

ВС отдельно подчеркнул, что вывод апелляции об отсутствии причинно-следственной связи между просрочкой и затратами дольщицы является ошибочным.

Значение для практики

Определение Верховного суда имеет существенное значение для формирования единообразного подхода по спорам о взыскании убытков с застройщиков. До настоящего времени суды нередко отказывали дольщикам в возмещении расходов на аренду жилья, ссылаясь на наличие регистрации в другом регионе или на недоказанность вынужденного характера найма.

ВС фактически указал, что ключевое значение имеют не формальные признаки (регистрация), а реальные обстоятельства: место фактического проживания, работы, отсутствие иного жилья и условия договора долевого участия.

Таким образом, при доказанности того, что дольщик рассчитывал на своевременное получение пригодного для проживания жилья и был вынужден арендовать квартиру исключительно из-за просрочки застройщика, такие расходы могут быть взысканы в полном объеме как убытки.

Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и Партнеры» консультирует по вопросам защиты сторон при финансировании покупки жилья, в том числе по вопросам убытков, возникших при просрочке контрагента по договору.

Тел.: +7 (495) 649-87-12 

Email: info@nplaw.ru