Мораторий для застройщиков в 2026 году: отсрочка сохранена, освобождение от ответственности — нет

В конце 2025 года государственная поддержка застройщиков в части ограничения их ответственности перед участниками долевого строительства претерпела принципиальные изменения. На дату подготовки обзора — 12 января 2026 года — действует режим «разделённого моратория»: сохранена лишь отсрочка исполнения уже заявленных требований, тогда как освобождение от начисления новых санкций прекращено.

Ключевые изменения связаны с очередной корректировкой Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, внесённой Постановлением Правительства РФ от 30.12.2025 № 2227.

Продление отсрочки выплаты санкций: до 31 декабря 2026 года

Постановлением № 2227 правительство продлило период, в течение которого застройщики вправе не исполнять денежные обязательства, связанные с неустойками, штрафами, пенями и процентами, начисленными в рамках законодательства о долевом строительстве.

Отсрочка распространяется на требования:

• о неустойке (штрафе, пени);
• о процентах, подлежащих уплате по Закону № 214-ФЗ,

если такие требования были предъявлены к исполнению до 1 января 2026 года — как в претензионном, так и в судебном или исполнительном порядке.

Отсрочка действует до 31 декабря 2026 года включительно.

Практическое значение

Если дольщик:

• получил исполнительный лист до 01.01.2026, либо
• направил застройщику претензию с требованием о выплате санкций до этой даты,

то банк, застройщик и служба судебных приставов вправе законно отказать в перечислении денежных средств до окончания 2026 года.

Прекращение моратория на начисление новых неустоек

Принципиально иная ситуация сложилась в отношении новых периодов просрочки.

Редакция Постановления № 326 в редакции от 30.12.2025 прямо ограничивает срок действия исключительных правил по неначислению санкций 31 декабря 2025 года. Их продление в 2026 году не состоялось.

С 1 января 2026 года:

• возобновлено начисление неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
• возобновлено начисление пени за просрочку исполнения требований об устранении недостатков (дефектов);
• застройщики вновь несут ответственность в общем порядке, установленном Законом № 214-ФЗ.

Иными словами, 2026 год — это год полной реставрации ответственности застройщика, за исключением исполнения «старых» обязательств.

Расчёт неустойки в 2026 году: возврат к общим правилам

Особый порядок расчёта, введённый Постановлением № 326 (включая применение фиксированной ключевой ставки 7,5%), был напрямую связан с действием моратория на начисление санкций. С прекращением этого моратория утратили силу и специальные правила расчёта.

С 1 января 2026 года применяется п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которому:

• неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства,
• от цены договора за каждый день просрочки;
• если участником долевого строительства является гражданин, неустойка взыскивается в двойном размере.

Таким образом, размер ответственности застройщика вновь напрямую зависит от текущей ключевой ставки Банка России, что существенно повышает финансовые риски при затяжных просрочках.

Итоги и правоприменительные ориентиры

1. Старые долги
По требованиям, заявленным до 1 января 2026 года, действует отсрочка исполнения до 31 декабря 2026 года. Реальное взыскание через банк или службу судебных приставов в этот период фактически заблокировано.

2. Новые периоды просрочки
Неустойка за нарушения, продолжающиеся или возникшие с 1 января 2026 года, начисляется в полном объёме — по общей формуле Закона № 214-ФЗ.

3. «Свежие» требования
Из буквального толкования Постановления № 2227 следует, что отсрочка распространяется исключительно на требования, предъявленные до 01.01.2026. Соответственно, санкции, начисленные и заявленные в 2026 году, формально не подпадают под режим отсрочки.

Правоприменительная практика по данному вопросу только начинает формироваться, однако уже сейчас можно сделать вывод:
затягивание с предъявлением требований играет против дольщика.

С учётом средней продолжительности судебных споров (6–9 месяцев), направление претензии и подача иска в начале 2026 года оставляют реальные шансы на получение денежных средств до конца текущего года.

Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и Партнеры» помогает по сложным правовым вопросам покупки строящегося жилья, а также в защите прав по договорам долевого участия в строительстве.