ФНС подготовила обзор практики по имущественным налогам за январь–август 2026 года

3 сентября 2026 года ФНС России направила налоговым органам для изучения и использования в работе обзор пяти дел по имущественным налогам, рассмотренных Конституционным Судом и Верховным Судом в январе–августе 2026 года. ФНС отдельно указала, что позиции должны быть доведены до сотрудников, занимающихся администрированием имущественных налогов, формированием сообщений об исчисленных суммах, рассмотрением жалоб и судебным представительством.

В обзор вошли вопросы:

• оспаривания архивной кадастровой стоимости физическими лицами;
• повышающих коэффициентов по земельному налогу для участков под ИЖС;
• налога на имущество застройщика после завершения строительства;
• льготы по транспортному налогу для ветеранов боевых действий;
• определения остаточной стоимости основных средств при применении ФСБУ 6/2020.

Для бизнеса наиболее практически значимы позиции по земельному налогу, налогообложению имущества застройщиков и расчету остаточной стоимости основных средств.

1. Архивную кадастровую стоимость можно оспаривать — но позиция КС касается физлиц

Постановлением от 14 июля 2026 года № 48-П Конституционный Суд рассмотрел ситуацию, когда кадастровая стоимость недвижимости, использованная для расчета налога за прошлые периоды, уже стала архивной вследствие проведения новой кадастровой оценки.

КС признал неконституционной ситуацию, при которой добросовестное физическое лицо фактически лишается возможности оспорить такую стоимость только потому, что в ЕГРН уже внесена новая оценка.

До изменения законодательства КС установил специальный порядок: физическое лицо, не являющееся ИП, может обратиться в уполномоченное региональное бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда оно узнало или должно было узнать о налогово-правовых последствиях соответствующей кадастровой стоимости.

Установленная рыночная стоимость может использоваться для определения налоговой базы по земельному налогу или налогу на имущество физических лиц в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.

Практическое значение

Эта позиция непосредственно защищает физических лиц, не являющихся ИП.

Распространять установленный КС временный механизм автоматически на организации и предпринимателей нельзя.

Для собственников-физлиц, получивших налоговое уведомление на основании уже архивной кадастровой стоимости, решение дает дополнительный инструмент для ее пересмотра.

2. Повышающие коэффициенты по земельному налогу для коммерчески используемых участков ИЖС ограничены

В Постановлении от 21 июля 2026 года № 52-П Конституционный Суд рассмотрел применение повышающих коэффициентов 2 и 4 по пункту 15 статьи 396 НК РФ к земельным участкам с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, которые одновременно используются в предпринимательской деятельности.

В рассматриваемом деле налоговый орган применил к участкам одновременно ставку 1,5% и повышающие коэффициенты.

КС признал соответствующее регулирование неконституционным в той мере, в которой оно создает неопределенность относительно такой комбинации налоговой нагрузки.

Суд установил: повышающие коэффициенты не применяются к участкам под ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности и поэтому облагаемым по ставке в пределах 1,5%, начиная с нового налогового периода, если законодатель не установит иное.

Практически при сохранении регулирования без изменений речь идет о налоговом периоде 2027 года.

Практическое значение

Позиция особенно важна для:

• девелоперов;
• юридических лиц с участками под ИЖС;
• собственников земельных банков;
• инвесторов в проекты жилищного строительства.

Компаниям стоит проверить методику расчета земельного налога на 2027 год и последующие периоды.

3. После ввода дома объект незавершенного строительства перестает облагаться, но возникает вопрос налога по объектам долевого строительства

Третье дело — № А84-8049/2023, определение ВС РФ от 22 апреля 2026 года № 310-ЭС25-14983.

Суды пришли к выводу, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет объект незавершенного строительства перестает существовать как самостоятельный объект налогообложения, даже если соответствующая запись еще остается в ЕГРН.

Одновременно возникают объекты долевого строительства.

Физическое лицо — участник долевого строительства признается собственником такого объекта для налоговых целей только с момента государственной регистрации права.

До этого момента соответствующие квартиры учитываются как объекты налогообложения у организации-застройщика, причем отсутствие зарегистрированного права самого застройщика на квартиру этого не исключает.

Подписание акта приема-передачи и снятие квартиры с бухгалтерского баланса сами по себе не прекращают налоговую обязанность.

При этом один физически существующий объект не может одновременно облагаться налогом и у застройщика, и у зарегистрировавшего право физического лица.

Практическое значение

Для девелоперов важно сопоставлять:

• дату ввода дома в эксплуатацию;
• постановку объектов на кадастровый учет;
• акты приема-передачи;
• дату регистрации прав дольщиков;
• сведения ЕГРН;
• периоды фактического начисления налога.

Особого внимания требуют ситуации, когда налоговая одновременно учитывает сведения об объекте незавершенного строительства и уже созданных помещениях.

4. ВС применил льготу ветерана боевых действий к транспортному налогу за 2022 год

В деле № 2а-109/2025 Верховный Суд рассмотрел взыскание транспортного налога с ветерана боевых действий.

Федеральным законом от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ статья 361.1 НК РФ была дополнена льготой по транспортному налогу для ветеранов боевых действий.

Закон прямо распространил соответствующие положения на отношения по исчислению имущественных налогов за 2022–2025 годы.

Поэтому ВС отменил взыскание транспортного налога за 2022 год.

При этом взыскание налога за 2021 год было сохранено: на этот период новая льгота не распространялась.

В части пеней ВС также установил процессуальный дефект: нижестоящие суды не выяснили, за какие именно периоды они были начислены. В соответствующей части дело направлено на новое рассмотрение.

Практическое значение

Для бизнеса это дело имеет ограниченное прямое значение, поскольку касается льготы физического лица.

Однако оно показывает необходимость учитывать прямо установленное законодателем обратное действие налоговой льготы, в том числе при уже возникшем споре о взыскании налога.

5. ФНС включила в обзор спор о пересчете остаточной стоимости по ФСБУ 6/2020

Последнее дело — № А12-28106/2024, определение ВС РФ от 8 июня 2026 года № 306-ЭС26-6373.

Спор касался расчета остаточной стоимости основных средств и налога на имущество после перехода на ФСБУ 6/2020.

Суды установили, что примененная налогоплательщиком методика расчета накопленной амортизации по ряду объектов не учитывала поэтапную капитализацию затрат на модернизацию, реконструкцию и переоценку. По мнению судов, это привело к завышению накопленной амортизации и, соответственно, к занижению налоговой базы.

Кассационный суд поддержал подход, основанный на взаимосвязанном применении положений ФСБУ 6/2020.

8 июня 2026 года судья Верховного Суда отказал в передаче кассационной жалобы налогоплательщика в Судебную коллегию по экономическим спорам.

Практическое значение

Здесь важно не переоценивать статус судебного акта: самостоятельной позиции Экономколлегии ВС не было.

Тем не менее включение этого дела ФНС в собственный обзор показывает, что налоговые органы будут ориентироваться на устоявшийся в деле подход при проверке расчета остаточной стоимости.

Компаниям с крупным объемом основных средств стоит проверить:

• порядок перехода на ФСБУ 6/2020;
• расчет накопленной амортизации;
• учет модернизации и реконструкции;
• ликвидационную стоимость;
• влияние бухгалтерских корректировок на налоговую базу.

Кого касается

Для бизнеса обзор наиболее важен для:

• девелоперов и застройщиков;
• компаний с земельными участками под жилищное строительство;
• промышленных и инфраструктурных предприятий;
• компаний с существенным объемом основных средств;
• собственников недвижимости;
• налоговых, финансовых и бухгалтерских подразделений.

Позиция по архивной кадастровой стоимости непосредственно адресована физическим лицам, не являющимся ИП, а транспортная льгота — ветеранам боевых действий.

Практическое значение для бизнеса

Обзор ФНС не устанавливает новых налогов или обязанностей.

Его значение состоит в другом: ФНС прямо направила изложенные позиции налоговым органам для изучения и использования в работе, включая администрирование налогов, рассмотрение жалоб и представительство в судах.

Поэтому компаниям при оценке налоговых рисков имеет смысл учитывать не только сами судебные акты, но и тот факт, что ФНС централизованно включила их в методический ориентир для территориальных инспекций.

Особое внимание бизнесу стоит обратить на три направления:

земельный налог → девелоперская недвижимость → остаточная стоимость основных средств.

Ключевые риски

Земельный налог.
Необходимо учесть изменение подхода к коэффициентам для участков ИЖС с нового налогового периода.

Девелопмент.
Дата передачи квартиры и дата регистрации права покупателя имеют разные налоговые последствия.

Двойное налогообложение объекта.
После регистрации права физлица объект не должен продолжать одновременно облагаться налогом у застройщика.

ФСБУ 6/2020.
Методика пересчета амортизации и остаточной стоимости может стать предметом налоговой проверки.

Неверное распространение судебных позиций.
Решение КС № 48-П нельзя без дополнительного анализа переносить с физических лиц на организации.

Что рекомендуется сделать

Компаниям рекомендуется:

• проверить земельные участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности;
• учесть позицию КС при расчете земельного налога на следующий налоговый период;
• застройщикам сверить налогообложение квартир с датами регистрации прав дольщиков;
• проверить отсутствие двойного начисления налога на физически один и тот же объект;
• пересмотреть методику расчета остаточной стоимости основных средств по ФСБУ 6/2020;
• использовать письмо ФНС № БС-36-21/7738@ и включенные в него дела при подготовке возражений и жалоб там, где фактические обстоятельства совпадают.

Комментарий НИП

Ценность письма ФНС состоит прежде всего в том, что оно показывает, какие позиции высших судов сама налоговая служба считает практически значимыми для текущего администрирования имущественных налогов.

Для бизнеса наиболее важны выводы по земельному налогу, девелоперским объектам и ФСБУ 6/2020.

При этом судебные позиции требуют точного применения к фактам конкретного налогоплательщика. В частности, временный механизм оспаривания архивной кадастровой стоимости по Постановлению № 48-П сформулирован именно для физического лица, не являющегося ИП, а дело по ФСБУ завершилось отказом судьи ВС в передаче жалобы на коллегиальное рассмотрение.

Поэтому обзор ФНС целесообразно использовать не как набор универсальных правил, а как ориентир при проверке конкретных объектов и налоговых расчетов.

Источники

1. ФНС России — Письмо от 03.09.2026 № БС-36-21/7738@ и приложенный обзор судебной практики. 
2. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.07.2026 № 48-П — архивная кадастровая стоимость и специальный временный механизм для физического лица, не являющегося ИП.
   
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2026 № 52-П — повышающие коэффициенты по земельному налогу для участков ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности.
   

Чем мы можем помочь

Юридическая фирма "Надмитов, Иванов и Партнеры" консультирует по вопросам налогообложения недвижимости и иных активов, земельного налога и налога на имущество организаций, сопровождает налоговые споры, анализирует кадастровые и бухгалтерские основания определения налоговой базы и представляет интересы клиентов при рассмотрении жалоб и в судах.

Тел.: +7 (495) 649-87-12
Email: info@nplaw.ru