Девелоперы платят земельный налог по ставке 1,5% и за участки под блокированную застройку

ФНС направила в налоговые органы определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 15 октября 2026 г. № 306-ЭС26-9421 и № 306-ЭС26-9423 (дела № А65-42003/2024 и № А65-42007/2024) и выделила два вывода.

1. Ставка. Пониженная ставка земельного налога 0,3% для участков под жилищное строительство не применяется к коммерческим организациям, которые строят дома блокированной застройки в предпринимательских целях. К таким участкам применяется ставка 1,5%. Это та же логика, что и для участков под ИЖС у девелоперов.
2. Повышающие коэффициенты. Начислять их к ставке 1,5% нельзя, если налогоплательщик обратился в суд до Постановления КС от 21 июля 2026 г. № 52-П и не исчерпал средства защиты. За прошлые периоды для остальных налогоплательщиков постановление КС обратной силы не имеет.

Письмо носит рекомендательный характер.

Что разъяснила ФНС

Ставка 1,5% для блокированной застройки. ВС применил к блокированной застройке позицию 2023 г. по участкам под ИЖС (определение № 305-ЭС22-27530): с 2020 г. пониженная ставка предназначена для граждан, которые строят жилье для себя, а не для коммерческих организаций. Дом блокированной застройки формально не «отдельно стоящее здание», но по назначению он аналогичен индивидуальному жилому дому: блок предназначен для проживания одной семьи. Поэтому для налогообложения важна экономическая цель льготы, а не технические признаки здания. Если участок используется в предпринимательской деятельности, ставка 1,5% применяется правомерно.

Повышающие коэффициенты. Постановлением № 52-П (по жалобе ООО «Корнер Казань») КС признал пункт 1 статьи 394 и пункт 15 статьи 396 НК РФ неконституционными в той мере, в какой они порождают неопределенность при применении повышающих коэффициентов к ставке 1,5% для участков под ИЖС, используемых в бизнесе. Постановление действует на будущее и не является основанием для пересмотра уже исполненных обязательств. Исключение — налогоплательщики, которые обратились в суд до его вынесения и чьи дела на тот момент рассматривались. В делах, обобщенных в письме, общества своевременно дошли до ВС, поэтому выводы судов о коэффициентах отменены.

Кого касается

• девелоперов коттеджных поселков и таунхаусов;
• организаций, владеющих участками под ИЖС и блокированную застройку;
• налоговых консультантов и юристов по налоговым спорам.

Практическое значение

Для девелоперов здесь два отдельных вопроса. По базовой ставке позиция ФНС и ВС устойчива: при предпринимательском использовании участка — 1,5%, и рассчитывать на пониженную ставку для блокированной застройки не стоит. По повышающим коэффициентам все зависит от того, когда налогоплательщик обратился в суд и на какой стадии был спор на 21 июля 2026 г.

Ключевые риски

• доначисления при применении ставки 0,3% к участкам под блокированную застройку;
• пропуск возможности оспорить коэффициенты, если спор не был начат до Постановления № 52-П;
• неверная оценка стадии спора на момент вынесения постановления КС.

Что рекомендуется сделать

1. Проверить, по какой ставке исчисляется налог по участкам под ИЖС и блокированную застройку.
2. По начислениям с повышающими коэффициентами — выяснить, был ли спор начат до 21 июля 2026 г. и на какой он стадии.
3. В текущих спорах ссылаться на определения ВС от 15 октября 2026 г. и письмо ФНС.
4. Учитывать ставку 1,5% в финансовых моделях проектов малоэтажной застройки.

Комментарий НИП

Письмо закрепляет единый подход для ИЖС и блокированной застройки: льгота предназначена гражданам, а не девелоперам. Позиция КС о коэффициентах существенно ограничена во времени, поэтому для компаний, которые не начали спор вовремя, ключевым становится соблюдение сроков обжалования по новым начислениям.

Источники

— Письмо ФНС России от 10.11.2026 № СД-36-21/9751@ (Гарант)

Чем мы можем помочь

Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и Партнеры» оказывает услуги по налоговому сопровождению девелоперских проектов, оспариванию доначислений по земельному налогу и представлению интересов в налоговых спорах.

Тел.: +7 (495) 649-87-12
Email: info@nplaw.ru