ВС РФ разъяснил последствия оформления ипотечного кредита на третье лицо

Верховный суд РФ пересмотрел подход судов к спорам, связанным с оформлением ипотечного кредита на третье лицо при фактическом внесении платежей другим гражданином. Поводом стало дело о взыскании неосновательного обогащения, в котором нижестоящие инстанции не дали надлежащей оценки правовой конструкции отношений между участниками.

Фабула спора

Сожители приняли решение о приобретении квартиры в ипотеку, однако оформили кредит не на себя, а на знакомого — сотрудника банка, имевшего право на льготные условия кредитования. Ипотечный договор был заключен на сумму 5,4 млн руб. сроком на 15 лет с возможностью погашения третьими лицами.

Фактически ежемесячные платежи вносил мужчина — сожитель будущей собственницы квартиры. После досрочного погашения кредита право собственности на квартиру было зарегистрировано на женщину. Сам истец остался без недвижимости и обратился в суд с требованием взыскать с заемщика по ипотеке 3,8 млн руб. как неосновательное обогащение, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Позиция нижестоящих судов

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону истца. В обоснование выводов они указали, что именно истец перечислял денежные средства в банк в счет погашения ипотечного кредита, оформленного на ответчика, а доказательств встречного предоставления со стороны заемщика представлено не было.

Таким образом, суды сочли, что ответчик необоснованно приобрел имущество (денежные средства), подлежащее возврату по правилам главы 60 ГК РФ.

Подход Верховного суда

Верховный суд РФ с такими выводами не согласился. Коллегия обратила внимание на ключевой вопрос, оставшийся без надлежащей правовой оценки: в чем именно выразилось неосновательное обогащение ответчика, если он не стал собственником спорной квартиры.

В ходе рассмотрения дела в ВС РФ было установлено, что после погашения ипотеки заемщик и женщина заключили договор купли-продажи, на основании которого квартира была передана ей в собственность. Кроме того, между ними имелся отдельный договор, по которому женщина обязалась погасить ипотечный долг, а заемщик — передать ей недвижимость.

При таких обстоятельствах Верховный суд указал, что перечисление денежных средств истцом могло быть обусловлено внутренними договоренностями между сожителями, а не обязательственными отношениями с заемщиком по ипотеке. Сам по себе факт внесения платежей третьим лицом не свидетельствует о возникновении у заемщика неосновательного обогащения.

Выводы и значение для практики

Верховный суд отменил судебные акты трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость:

• установить правовую природу платежей;
• оценить совокупность договорных связей между всеми участниками схемы;
• разграничить личные договоренности сторон и обязательства перед банком;
• определить, за чей счет и в чьих интересах исполнялось кредитное обязательство.

Определение ВС РФ демонстрирует осторожный подход к спорам, возникающим из «обходных» ипотечных конструкций. Суд фактически напомнил: оформление кредита на третье лицо при отсутствии четко зафиксированных договоренностей создает высокие риски, которые не всегда могут быть компенсированы через институт неосновательного обогащения.

Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и Партнеры» консультирует по вопросам оформления договорных обязательств при финансировании покупки недвижимости.

Тел.: +7 (495) 649-87-12 

Email: info@nplaw.ru