Разъяснены правила предоставления и использования публичных земель для целей строительства

Президиум Верховного Суда подготовил обзор, в котором систематизировал подходы к ключевым вопросам оборота публичных земель: предоставлению участков для строительства, продлению аренды, изменению вида разрешённого использования, изъятию недостроенных объектов и взысканию убытков. Существенный блок посвящён порядку предоставления земли многодетным семьям.

Предоставление участков в аренду

Объекты связи до 50 м размещаются без аренды

Если для объекта связи не требуется разрешение на строительство, такой объект может быть размещён на публичном участке без аренды и без сервитута.
Поданный заявителем запрос на заключение договора аренды подлежит отказу — оформление такого права здесь не предусмотрено законом.

Участки, предназначенные для КРТ, нельзя предоставить под иные цели

Если участок включён в документацию по комплексному развитию территории, он не может быть предоставлен для других целей, даже если сам договор о КРТ ещё не подписан.
Правовой режим территории определяется фактом планируемого КРТ, а не наступлением последующих этапов.

Заключение договора аренды на новый срок

Уполномоченный орган не вправе требовать проведения торгов при заключении нового договора, если арендатор уже построил объект, но не успел получить разрешение на ввод только из-за истечения срока аренды.
Фактически арендатор не должен нести негативные последствия административных задержек, если строительство велось законно.

Изменение вида разрешённого использования (ВРИ) арендованного участка

Самовольная смена ВРИ недопустима

Арендатор, получивший участок для строительства объекта определённого назначения, не может требовать изменить ВРИ, чтобы использовать землю и здание для иных целей.
Например, начав строительство административного здания, нельзя впоследствии требовать изменить ВРИ для размещения гостиницы.

Если строительство начато до изменения регламентов, сохраняется «старый» ВРИ

Если объект начал строиться до внесения изменений в градостроительную документацию, арендатор сохраняет право пользоваться участком и зданием по первоначальному ВРИ.
Ограничение действует только в случаях угрозы жизни, экологии или объектам культурного наследия.

Расторжение договора аренды

Даже существенное нарушение арендатором не даёт оснований для расторжения договора, если он в разумный срок устранил нарушение и его последствия.
Суд должен оценивать не сам факт нарушения, а его актуальность и устранённость к моменту рассмотрения спора.

Изъятие у арендатора объекта незавершённого строительства

Изъятие возможно при истечении аренды и соблюдении формальных условий

Требование уполномоченного органа будет удовлетворено, если:

· срок аренды истёк;

· соблюдены иные предусмотренные законом требования;

· арендатор не доказал, что завершить стройку мешали обстоятельства, вызванные действиями арендодателя или служб эксплуатации коммуникаций.

Требовать сноса недостроенного объекта по правилам возврата имущества нельзя

Нельзя ссылаться на нормы ГК РФ о возврате арендованного имущества в прежнем состоянии.
Недостроенный объект требует:

· либо специальной процедуры изъятия,

· либо иска по правилам о самовольных постройках.

Шестимесячный срок для обращения с иском

Если арендодатель не обратился в суд в течение 6 месяцев после прекращения аренды, собственник недостроя вправе заключить новый договор аренды для завершения строительства.

Однако если сам арендатор (собственник объекта) не проявил инициативы и не обратился за новым договором, пропуск уполномоченным органом шестимесячного срока не означает автоматического отказа в изъятии — суд оценивает совокупность обстоятельств.

Взыскание убытков с арендодателя

Арендатор может взыскать убытки, включая уплаченные арендные платежи, если участок оказался непригоден для использования из-за ограничений, о которых он не был уведомлён при заключении договора.
Классический пример — участок под ИЖС, который фактически находится в охранной зоне газопровода.

Защита прав многодетных семей на бесплатное получение земельного участка

Право связано с фактическим проживанием, а не с регистрацией

Для признания права на предоставление участка важен факт проживания семьи в регионе, а не наличие регистрации у каждого члена семьи.

Учитываются обстоятельства, наступившие после приобретения статуса многодетной семьи

Запреты на основании сделок с землёй, совершённых до рождения третьего ребёнка, неправомерны.
Ранее совершённые сделки не могут быть основанием для отказа.

Достигший совершеннолетия ребёнок — не повод для снятия с учёта

Региональные нормы, позволяющие отказать из-за того, что ребёнок стал совершеннолетним (или достиг 23 лет при обучении очно) к моменту фактического предоставления участка, признаны неправомерными.

Участки должны быть обеспечены инфраструктурой

Публичное образование обязано предоставлять многодетным семьям участки, пригодные для ИЖС, включая доступ к коммунальной, транспортной и иной необходимой инфраструктуре.

Значение обзора

Принятые разъяснения формируют более предсказуемую практику по спорам о предоставлении и использовании публичных земельных участков. ВС уточнил границы полномочий арендаторов и публичных собственников, а также подтвердил приоритет стабильности правоотношений в сфере застройки и использования земли.

Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и Партнеры» оказывает юридические услуги по вопросам аренды публичных земель для целей строительства.

Тел.: +7 (495) 649-87-12

Email: info@nplaw.ru