КС проверит пределы сноса недвижимости после незаконной приватизации земли

1 октября 2026 года стало известно, что Конституционный Суд РФ принял к рассмотрению жалобу предпринимателя Данила Кравченко на пункты 1 и 2 статьи 222 ГК РФ о самовольных постройках.

Предприниматель приобрел землю в 2013 году, получил разрешения на строительство двух магазинов, ввел объекты в эксплуатацию и зарегистрировал права на них.

Позднее суд установил, что исходный земельный массив еще в 2006 году выбыл из муниципальной собственности с нарушением закона. Участок Кравченко был возвращен муниципалитету, после чего два расположенных на нем здания признали самовольными постройками и обязали снести.

Теперь КС предстоит оценить, допустимо ли применять статью 222 ГК РФ таким образом, когда объект был построен на основании официальных разрешений и зарегистрирован государством, но право застройщика на землю впоследствии отпало вследствие дефекта более ранней сделки.

Позиции Конституционного Суда по существу спора пока нет.

Что произошло

В 2002 году администрация Аксайского района передала ООО «Аксайское сельскохозяйственное предприятие» в аренду земельный участок площадью 70 га.

В июне 2006 года этот участок был продан обществу, после чего разделен на несколько самостоятельных участков.

Один из образованных участков — с кадастровым номером 61:02:0600010:5752 — Данил Кравченко приобрел по договору купли-продажи от 11 июля 2013 года. Право собственности было зарегистрировано 17 июля 2013 года.

Впоследствии предприниматель получил два разрешения на строительство магазинов, а затем — разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

12 февраля 2016 года за ним были зарегистрированы права на два объекта недвижимости с кадастровыми номерами:

• 61:02:0600010:10965;
• 61:02:0600010:10966.

По представленному в дальнейшем техническому заключению здания были полностью завершены и соответствовали строительным, градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Почему предприниматель утратил землю

В 2021 году Аксайский районный суд Ростовской области рассмотрел спор о первоначальном выбытии земельного массива из муниципальной собственности.

Суды впоследствии исходили из установленных в этом деле обстоятельств: исходный участок выбыл из муниципальной собственности помимо воли публичного собственника в результате противоправных действий и с нарушением закона.

Первоначальный договор купли-продажи участка был признан недействительным, а правовые последствия этого дефекта затронули и образованные впоследствии участки.

В результате участок Кравченко был истребован в муниципальную собственность.

При этом вопрос о судьбе расположенных на нем зданий в том деле окончательно не разрешался.

Почему здания признали самовольными постройками

После возврата участка муниципалитет потребовал снести расположенные на нем магазины.

17 апреля 2025 года Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил иск и обязал предпринимателя снести оба объекта за свой счет в течение 12 месяцев после вступления решения в силу.

Во встречном иске Кравченко о признании права собственности на здания было отказано.

Суды исходили из статьи 222 ГК РФ: одним из признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

По позиции судов, последующее установление незаконности выбытия участка из муниципальной собственности означало отсутствие у предпринимателя законного основания владеть и пользоваться землей.

Наличие разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию этот дефект не устранило.

Что решили вышестоящие суды

18 июля 2025 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.

1 ноября 2025 года тот же вывод подтвердил Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Кассационный суд отдельно указал, что выдача разрешений на строительство не свидетельствует о законности возведения объектов, если земельный участок выбыл из муниципальной собственности в результате противоправных действий.

26 февраля 2026 года судья Верховного Суда РФ отказала в передаче кассационной жалобы Кравченко для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам.

Таким образом, судебный акт о сносе вступил в силу.

В чем состоит вопрос для Конституционного Суда

Кравченко оспаривает пункты 1 и 2 статьи 222 ГК РФ в той мере, в какой они позволяют признавать самовольной постройкой и сносить объект, когда:

• на момент строительства право застройщика на землю было зарегистрировано;
• строительство осуществлялось по разрешениям органов власти;
• объекты были официально введены в эксплуатацию;
• права на них прошли государственную регистрацию;
• дефект права на землю был установлен значительно позднее и связан с первоначальным выбытия участка из муниципальной собственности.

По позиции заявителя, такая практика фактически переносит последствия нарушений, допущенных при первоначальном распоряжении публичной землей, на последующего собственника недвижимости.

Ключевой вопрос состоит в том, насколько при применении статьи 222 ГК РФ должны учитываться доверие лица к действиям публичных органов и государственной регистрации, его поведение и соразмерность сноса.

Важное уточнение о добросовестности

Сам факт получения разрешений и государственной регистрации не означает, что суды уже признали Кравченко добросовестным приобретателем земельного участка.

Напротив, при разрешении земельного и последующего арбитражного спора соответствующий довод предпринимателя не был принят судами.

Поэтому конституционный спор следует формулировать осторожно: КС предстоит оценить не права уже признанного судом «добросовестного приобретателя», а конституционность последствий для собственника, который ссылается на свое добросовестное поведение и доверие к разрешительным и регистрационным действиям государства.

Подача жалобы в КС не остановила снос

Отдельный процессуальный аспект возник летом 2026 года.

Предприниматель просил предоставить отсрочку исполнения решения о сносе, ссылаясь в том числе на поданную жалобу в Конституционный Суд и необратимость последствий демонтажа зданий.

Суды в отсрочке отказали.

19 августа 2026 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд подтвердил: само обращение в Конституционный Суд не является основанием для отсрочки исполнения вступившего в силу судебного решения.

Суд указал также на возможность пересмотра судебного акта по новым обстоятельствам при наличии предусмотренных законом оснований.

Почему дело важно для бизнеса

Спор имеет значение значительно шире двух конкретных магазинов.

Он затрагивает объекты, построенные на земельных участках, которые ранее находились в государственной или муниципальной собственности и впоследствии были приватизированы либо иным образом переданы частным лицам.

Стандартная юридическая проверка обычно включает:

• актуальную выписку ЕГРН;
• права текущего собственника;
• разрешенное использование земли;
• разрешения на строительство;
• документы о вводе объекта в эксплуатацию.

Дело Кравченко показывает, что этого может быть недостаточно.

Риск способен находиться в первоначальном основании выбытия земли из публичной собственности за много лет до текущей сделки.

Что может изменить позиция КС

Если Конституционный Суд выявит конституционно значимую проблему в существующем толковании статьи 222 ГК РФ, его позиция может повлиять на подход судов к:

• учету поведения собственника;
• значению ранее выданной разрешительной документации;
• доверию к государственной регистрации;
• последствиям дефектов первоначальной приватизации земли;
• соразмерности сноса как способа защиты;
• распределению имущественных последствий ошибок или противоправных действий публичных органов.

Однако до вынесения постановления нельзя утверждать, что КС запретит снос таких объектов или изменит действующий подход судов.

Кого касается

Дело особенно важно для:

• девелоперов;
• инвесторов в коммерческую недвижимость;
• собственников объектов на ранее государственной или муниципальной земле;
• банков, финансирующих недвижимость;
• компаний, приобретающих приватизированные активы;
• покупателей бизнеса со значительным недвижимым имуществом;
• участников M&A-сделок с земельными и имущественными активами.

Практическое значение для бизнеса

При крупных сделках с недвижимостью недостаточно проверять только существующее право собственности.

Если земельный участок ранее принадлежал государству или муниципалитету, рекомендуется отдельно исследовать первичное основание перехода земли в частную собственность.

В частности, следует проверять:

• компетенцию органа, распорядившегося участком;
• действовавший на тот момент порядок приватизации;
• цену и процедуру отчуждения;
• судебные споры вокруг исходного земельного массива;
• образование новых участков в результате раздела;
• наличие прокурорских и иных публично-правовых требований.

Особенно важно это для объектов, стоимость которых значительно превышает стоимость самой земли.

Ключевые риски

Дело демонстрирует следующие риски:

• оспаривание первоначальной приватизации спустя много лет;
• утрата права на земельный участок последующим собственником;
• признание расположенных на нем объектов самовольными постройками;
• обязанность снести здания за собственный счет;
• недостаточность разрешений на строительство и государственной регистрации для устранения дефекта права на землю;
• невозможность автоматически приостановить снос только из-за подачи жалобы в Конституционный Суд.

Что рекомендуется сделать

Компаниям и инвесторам целесообразно:

1. При существенных сделках проверять историю участка до момента его первоначального выбытия из государственной или муниципальной собственности.

2. Анализировать законность первоначальной приватизации или иного предоставления земли частному лицу.

3. Проверять судебную историю не только конкретного участка, но и исходного земельного массива, из которого он был образован.

4. Сопоставлять историю прав на землю с датами строительства, получения разрешений и регистрации объектов.

5. При выявлении риска деприватизации оценивать последствия не только для земли, но и для расположенной на ней недвижимости.

6. В сделках предусматривать гарантии продавца, специальные обязательства по возмещению потерь и иные механизмы распределения риска оспаривания исторического титула.

Комментарий НИП

Дело ставит существенный для оборота недвижимости вопрос о пределах риска, который должен нести последующий собственник из-за дефектов исторического выбытия публичной земли.

С одной стороны, государство и муниципальные образования должны иметь возможность вернуть имущество, выбывшее из публичной собственности незаконно.

С другой — в рассматриваемой ситуации государственные органы регистрировали право на землю, выдавали разрешения на строительство и ввод объектов, а затем государство зарегистрировало права на построенные здания.

Поэтому будущая позиция КС может иметь значение для баланса между защитой публичной собственности и стабильностью гражданского оборота. До ее появления наиболее надежным практическим подходом остается расширенная историческая юридическая проверка земельных участков, ранее находившихся в публичной собственности.

Источники

1. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, постановление от 1 ноября 2025 года № Ф08-6610/2025 по делу № А53-4612/2024. 
   Текст судебного акта

2. Верховный Суд РФ, определение от 26 февраля 2026 года № 308-ЭС25-15675 по делу № А53-4612/2024. Гарант

3. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, постановление от 19 августа 2026 года № 15АП-8460/2026 по делу № А53-4612/2024. Гарант

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». 
   Официальный текст Верховного Суда РФ

5. «Ведомости», 1 октября 2026 года — сообщение о принятии Конституционным Судом жалобы к рассмотрению и предмете конституционной проверки. 
   Материал «Ведомостей»

6. Право.ru, 1 октября 2026 года — «КС решит, можно ли сносить здания, если землю под ними приватизировали незаконно». 
   Материал Право.ru

Чем мы можем помочь

Юридическая фирма "Надмитов, Иванов и Партнеры" оказывает услуги по вопросам недвижимости и земельного права, включая юридическую проверку истории земельных участков и объектов недвижимости, анализ рисков деприватизации, сопровождение сделок с недвижимостью и M&A, подготовку договорных механизмов распределения имущественных рисков и представление интересов клиентов в земельных и имущественных спорах.

Тел.: +7 (495) 649-87-12
Email: info@nplaw.ru