1. Главная
  2. Публикации
  3. Обзоры законодательства
  4. Обзор законодательства, посвященного арендным каникулам

Обзор законодательства, посвященного арендным каникулам

22 Мая 2020
467
Юридическая фирма "Надмитов, Иванов и партнеры" подготовила обзор законодательства, посвященного арендным каникулам и иным мерам, направленным на улучшение положения арендаторов.

1 апреля 2020 г. принят Федеральный Закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Среди прочего, он предусматривает возможность предоставления арендатору отсрочки по уплате аренды недвижимости в случае объявления режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендодатель в течение 30 дней со дня обращения арендатора будет обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы в 2020 году. Это касается тех по тем договоров аренды недвижимости, которые были заключены до введения в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации субъектом. В законе не разъясняется, в отношении каких арендуемых объектов действует данная норма, поэтому можно сделать вывод, что она распространяется на всех арендодателей и арендаторов. При этом требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством России. Стороны могут изменить размер арендной платы по таким договорам соглашением в любое время в течение 2020 года. Стоит отметить, что ответственность арендодателя за отказ от заключения такого дополнительного соглашения не предусмотрена. Остается предполагать, что принуждение к заключению тогда должно происходить в судебном порядке, но это длительный процесс, к тому же осложняющийся текущим приостановлением работы судов. 

Кроме того, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Здесь законодатель не предусмотрел никаких разъяснений о том, как это положение будет исполняться. Обязанность арендодателя уменьшить арендную плату не предусмотрена, ссылка на дальнейшее регулирование Правительства также отсутствует. Таким образом, все снова оставляется на усмотрение сторон, что вызывает сомнения в необходимости такой законодательной нормы в принципе.

Следует обратить внимание на то, что право требовать уменьшения арендной платы предоставляется в том случае, если отсутствует возможность его использования в связи с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта.

Например, подобные ограничения введены Указом Мэра Москвы «О введении режима повышенной готовности» от 05 марта 2020 года № 12-УМ (далее- Указ). В соответствии с п. 4.1 Указа временно приостанавливается возможность посещения гражданами территорий, зданий, строений, сооружений (помещений в них), где осуществляется деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей в ряде сфер. При осуществлении данных видов деятельности на период введенного ограничения можно требовать уменьшения размера арендной платы.

Также следует учитывать разъяснения Президиума ВС РФ от 21 апреля 2020 г., в соответствии с которыми обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению её распространения могут быть признаны основаниями для изменения или расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ. Изменения договора возможны в том числе и в части изменения размера арендной платы.

В случае, если же была допущена просрочка по уплате арендных платежей и арендатора ждут штрафные санкции, арендатор может воспользоваться положениями ст. 401 ГК РФ и доказать, что нарушение обязательства было вызвано обстоятельствами, носившими чрезвычайны и непредотвратимый при данных условиях характер. Президиум Верховного суда РФ считает, что коронавирус и введенные в связи с ним ограничения могут иметь такой характер, однако данное правило не является универсальным и зависит от сферы ведения бизнеса, региона, в котором действует организация, условий осуществления деятельности (вопрос 7 Обзора).

Правительство РФ своим Постановлением от 03.04.2020 г. № 439 конкретизировало требования к условиям и срокам отсрочки по уплате арендных платежей:
1. Действие требований к условиям и срокам отсрочки арендных платежей не распространяется на жилые помещения;
2. Отсрочку могут получить только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях экономики, наиболее пострадавших в результате распространения вируса.Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 к таким отраслям относятся:
  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  • культура, организация досуга и развлечений;
  • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
  • гостиничный бизнес;
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
  • общественное питание;
  • деятельность по организации конференций и выставок;
  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).
3. Отсрочка действует только в отношении арендной платы, начисленной со дня введения режима повышенной готовности или ЧС до 1 октября 2020 г. В период действия режима повышенной готовности или ЧС отсрочка предоставляется в полном размере арендной платы, но со дня прекращения режима повышенной готовности или ЧС только в размере 50% размера арендной платы;
4. Задолженность по арендной плате необходимо оплатить до 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года, поэтапно, не чаще 1 раза в месяц, равными платежами, размер которых не может превышать половины ежемесячной арендной платы по договору;
5. Не применяются штрафы, проценты или иные меры ответственности за несоблюдение арендатором порядка и сроков уплаты арендной платы;
6. Арендатор не вправе вводить дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки арендатору;
7. Стороны дополнительного соглашения вправе договориться об иных условиях предоставления отсрочки, в том числе об уменьшении размера арендных платежей;
8. Отсрочка не применяется к расходам на коммунальные услуги или на содержание арендуемого имущества, входящим в арендную плату, за исключением случаев, когда арендатор был освобожден от их уплаты в период режима повышенной готовности или ЧС;
9. Данные условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям об отсрочке независимо от даты их заключения.

22 мая 2020 года Государственной Думой РФ в 3 чтении был принят Законопроект № 953580-7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации...". В случае подписания Законопроекта Советом Федерации РФ и Президентом, арендаторы смогут отказаться от соблюдения договора аренды, если соблюдаются следующие условия:

  • арендатор является субъектом МСП;
  • арендатор осуществляет деятельность в отраслях экономики, которые были признаны наиболее пострадавшими от коронавируса; 
  • арендатор обращался к арендодателю с просьбой об уменьшении арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации  на  территории  субъекта или ином изменении договора, но соглашение не было достигнуто. 
  • арендодатель может отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 г.

Однако при отказе от договора аренды таким образом обеспечительный платеж остается у арендодателя. При этом убытки в виде упущенной выгоды и убытки, предусмотренные ст. 3931 ГК РФ, связанные с досрочным расторжением договора аренды, с арендатора не взимаются.

Кроме того, Законопроект, в случае его принятия, будет регулировать отношения, возникающие в связи с заключением договора аренды муниципального и государственного имущества. Аренодатель по договору аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта, обязан заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды на срок до года, при условии надлежащего исполнения арендатором обязанностей по договору аренды. Проводить новые торги не потребуется. 

Также Законопроект называет условия, при соблюдении которых арендатор государственного или муниципального земельного участка до 1 марта 2021 года может потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении срока действия договора (ст. 23 Законопроекта).

 
Нажмите для звонка
+7 (495) 649-87-12