11 июня 2024 года Конституционный Суд РФ принял Постановление №29-П, в котором подтвердил право владельцев подземных гаражей на приобретение земельного участка, где располагается гараж, в собственность или в аренду. В связи с жалобой гражданина И.А. Ермака (Заявитель) рассматривалась конституционность п. 3 ст. 6 и п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
В 2022 году администрация отказала гражданину И.А. Ермаку в оформлении в собственность земельного участка, где располагался купленный им гараж. Указывалось, что гараж Заявителя является подземным, располагается под участком, тогда как ЗК РФ предусматривает только право собственников задний и сооружений, расположенных на земельных участках, требовать предоставления их им в собственность или аренду.
Суды поддержали позицию администрации, дополнительно отметили, что гараж Заявителя имеет один подземный этаж, а администрация правомерно исходила из того, что понятие «здания и сооружения, расположенные на земельном участке», используемое в соответствующей норме ЗК РФ, распространяется только на наземные объекты, которые характеризуются наличием наземной этажности.
Заявитель, пытаясь отстоять свое право на приобретение земельного участка в собственность, обратился в КС, указывая на неконституционность п. 3 ст. 6 и п. 1 ст. 39.20 в той мере, в какой по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, они не позволяют признавать за собственниками подземных или полуподземных гаражей исключительное право на приобретение земельного участка.
КС встал на сторону Заявителя. Он отметил, что расположенность здания на земельном участке не означает, что объект должен обязательно быть расположен на поверхности участка, но подразумевает, что здание или сооружение должны находиться на соответствующем участке (в его границах) в целях реализации принципа единства его судьбы и прочно связанных с ним объектов.
В своем постановлении Конституционный суд РФ обратил внимание на то, что собственник здания или сооружения может получить на праве собственности или аренды земельный участок, если он приобрел или возвел этот объект на законном основании, независимо от того, как части этого объекта соотносятся по своему расположению с уровнем земной поверхности.
Однако действующее правовое регулирование позволяет рассматривать земельный участок исключительно как двухмерный объект и не включать в это понятие, например, участки недр, характеризующиеся, по сути, трехмерной проекцией. Указанное, по мнению КС, свидетельствует о неясности регулирование, определенность которого не может быть достигнута путем судебного толкования.
Поэтому КС признал оспариваемые положения ЗК РФ неконституционными в той мере, в какой в системе действующего регулировании и в их судебном истолковании создают неопределенность в вопросе о праве собственников подземных гаражей, отвечающим признакам объекта недвижимого имущества, на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.
Законодателю необходимо принять меры к устранению выявленной неопределенности правового регулирования. При этом вопрос о предоставлении земельных участков владельцам подземных гаражей, должен решаться с разумной дифференциацией, с опорой на баланс частных и публичных интересов, учитывая возможность использования расположенного над гаражами пространства.
Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и Партнеры» осуществляет комплексное юридическое сопровождение сделок в сфере недвижимости и строительства, а также консультирует по вопросам земельного и градостроительного права.
Тел.: +7 (495) 649-87-12