ФНС начала направлять россиянам запросы о сделках с недвижимостью в ОАЭ

По информации СМИ, налоговые органы направляют россиянам запросы о сделках с недвижимостью в ОАЭ, прежде всего в Дубае, совершённых с 2023 года. В запросах указаны конкретные сведения: даты сделок, адреса и площади объектов, суммы. Речь идёт о нескольких десятках запросов, массовых проверок пока нет. ФНС сообщила, что контролирует уплату налогов с доходов из зарубежных источников. Автоматический обмен данными о доходах от использования и продажи недвижимости между Россией и ОАЭ, по её словам, не предусмотрен. Налоговым резидентам, которые совершали такие сделки, стоит проверить, задекларированы ли доходы от продажи и аренды.

Что произошло

По информации СМИ, первые запросы поступили летом 2026 года. В основном они касаются сделок 2023–2024 годов в Дубае, есть запросы по Абу-Даби и по сделкам 2025 года. Инспекции проверяют, задекларированы ли доходы и уплачен ли с них налог в России. Как именно налоговые органы получили сведения о сделках, официально не раскрыто.

Позиция ФНС

ФНС назвала каналы получения сведений о зарубежных доходах:

• автоматический обмен по международным стандартам;
• обмен по запросу между налоговыми органами;
• спонтанный обмен;
• сведения от правоохранительных органов.

При этом служба указала, что автоматический обмен с ОАЭ сведениями о доходах от использования и продажи недвижимости не предусмотрен.

Какие обязанности учитывать

• Продажа недвижимости. Налоговый резидент РФ платит НДФЛ с доходов от продажи имущества за рубежом и сам декларирует их по форме 3-НДФЛ. Нужно проверить, применимо ли освобождение при соблюдении минимального срока владения и можно ли уменьшить доход на расходы по приобретению.
• Аренда. Доходы от сдачи зарубежной недвижимости тоже облагаются НДФЛ в России и подлежат декларированию.
• Валютное законодательство. Отдельно проверяется соблюдение требований к расчётам через зарубежные счета, включая уведомления об их открытии и отчёты о движении средств.

Что сообщения не означают

• Запрос — это требование дать пояснения, а не решение о доначислении налога.
• Речь не идёт о введении автоматического обмена данными о недвижимости с ОАЭ.
• Наличие у инспекции сведений о сделке само по себе не означает нарушения: сделка могла быть задекларирована или освобождена от налога.

Кого касается

• Налоговых резидентов РФ, которые с 2023 года покупали, продавали или сдавали недвижимость в ОАЭ.
• Владельцев недвижимости, приобретённой через зарубежные счета или компании.
• Инвесторов, перепродававших объекты на стадии строительства.

Практическое значение для бизнеса и частных клиентов

Налоговые органы показывают, что могут получать сведения о зарубежных сделках и без автоматического обмена. Риск доначислений связан прежде всего с незадекларированными доходами от продажи и аренды. Ответ на запрос стоит готовить с учётом всех документов по сделке: от его содержания зависит, будет ли назначена проверка.

Ключевые риски

• Доначисление НДФЛ, пени и штрафы за неуплату налога и непредставление декларации.
• Проверка соблюдения валютного законодательства по расчётам через зарубежные счета.
• При неуплате налога в крупном размере — риск уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ.
• Неполный или противоречивый ответ на запрос может повлечь углублённую проверку.

Что рекомендуется сделать

1. Составить перечень сделок с недвижимостью в ОАЭ с 2023 года: покупки, продажи, переуступки, сдача в аренду.
2. Проверить, задекларированы ли доходы и применимы ли освобождение по сроку владения и вычет расходов.
3. Собрать документы: договоры, платёжные документы, выписки зарубежных счетов, подтверждение расходов.
4. Проверить исполнение обязанностей по уведомлениям о зарубежных счетах и отчётам о движении средств.
5. Если найдутся ошибки, оценить возможность подать уточнённую декларацию до получения запроса.
6. При получении запроса готовить ответ с консультантом и в установленный срок.

Комментарий НИП

Запросы по сделкам в ОАЭ показывают, что налоговые органы получают сведения о зарубежной недвижимости разными путями, а не только через автоматический обмен. Для налоговых резидентов главный риск связан не с самим владением имуществом за рубежом, а с незадекларированными доходами от его продажи и аренды. Ситуацию лучше проверить и при необходимости исправить заранее, не дожидаясь запроса инспекции.

Источники

— РБК, 28 октября 2026 года

Чем мы можем помочь

Юридическая фирма «Надмитов, Иванов и Партнеры» оказывает услуги по вопросам налогообложения доходов от зарубежных активов, включая анализ налоговых обязательств по сделкам с недвижимостью за рубежом, подготовку деклараций и ответов на запросы налоговых органов, проверку соблюдения валютного законодательства и сопровождение налоговых проверок.

Тел.: +7 (495) 649-87-12
Email: info@nplaw.ru